關于小區業主委員會的調查及建議
關于小區業主委員會的調查及建議
九三學社江西省委員會
小區業主委員會（下稱“業委會”）是維護全體業主公共利益、監督物業服務的業主自治組織，帶有義務性和公益性，是城市實行網格化管理、建設平安和諧社區的重要力量。南昌市目前完全交付使用、有物業服務企業進駐的住宅物業項目總數為669個，但只有34.5%的小區成立了業委會。主要原因有：
1.前期物業公司抵制。業委會籌備、選舉、成立等工作，需要物業公司提供支持和幫助，但在實際工作中，物業公司希望業委會成員多維護物業公司利益，否則就不支持、不配合甚至抵制成立業委會。有的物業公司希望在小區長期一家獨大，公共事務自己說了算，不希望有業委會監督。
2.業主參與意識差。經1100多份業主調查問卷顯示，7.3%左右的業主認為要不要服務無所謂；有11.7%左右的業主強調個人維權，不遵守規定，不服從管理；有14.5%左右的業主只講權利、不講義務，公眾意識不強；有66.5%左右的業主抱有隨大流的態度，參與意識差。
3.主管部門工作缺位。小區業主互相之間不熟悉，需要居委會、社區、街辦、房產辦主動了解轄區情況，指導、組織成立業委會。但是，這種極其繁瑣且吃力不討好的工作，需要大量的精力投入，大家都不愿意承擔，也不愿意指導或是管理。
通過對已有業委會調查發現，雖然有些業委會運行良好，盡職盡責，為全體業主爭取權益，妥善地處理好業主、物業服務企業、開發商和社區居委會的關系，切實解決小區問題，但多數業委會運行一般，時有時無。還有些業委會運行較差，形同虛設。究其原因如下：
1.業委會法律地位尚不明確。《物業管理條例》明確了業委會執行業主大會的決定事項，是業主大會的執行機構，但二者誰是獨立的法人并未作明確規定，以致業委會至今沒有法律上的主體資格。此外，對業委會在管理業主財產方面沒有監督措施，一旦出現問題難以追究其法律責任。
2.業委會工作經費缺乏。《物業管理條例》規定了業委會應履行的職責，卻對其辦公經費來源沒有具體明確，公共收益被物業公司長期把持不肯交出，導致很多業委會因缺乏經費不能有效地開展工作，個別業委會成員以缺乏辦公經費為由，拒絕履行職責。
3.業委會成員普遍缺乏專業素質。由于多數業主對物業管理缺乏了解，對業委會在物業管理活動中的地位、作用、職責和義務尚不清楚，對成立業主大會、選舉業委會不積極。現有業委會成員中多數是退休人員，既缺乏相應的專業知識又沒有足夠的精力，共同決策難，工作開展更難。
4.業委會運作不規范。已成立的業委會中，有80%左右運作不規范，業委會凌駕于業主大會之上現象比較嚴重，有的把個人利益置于業主共同利益之上，隨意決定業主共同事務；有的運作不公開、財務管理混亂；有的因為私利甚至“變質”為物業管理的絆腳石，造成物業管理區域內矛盾問題更加突出。
三、建議
1.切實加強業委會組織建設。一是完善業主大會制度，修訂業主大會議事規則、管理規約、物業服務合同等示范文本，注重組織和引導業主大會和業委會的自主管理意識，不斷提高自我管理和自我約束能力。二要重視業委會成員的搭配，不能夠全是退休老人，要優化組合各成員的工作特長。三是加強業委會成員的培訓。業委會成員要真正出于公心，做好協調、監督、服務工作。對一些物業管理中出現的問題和矛盾，可通過業委會，召開聯席會議，集中聽取業主意見，維護業主合法合理利益。
2.明確業主大會的法律地位。對業主大會實行注冊登記制度，通過在民政部門注冊，成為具有獨立民事主體資格的法人，在開發建設單位將小區完全竣工且部門驗收合格后，需要將所有共有部分以及設施設備等交全體業主，以業主大會形式承接，再以業主大會形式選聘物業服務企業。業主大會具有法人資格后，維權更加方便，處理違法違規的行為有了民事或刑事主體。登記在業主大會名下的物業用房、車庫、車位、電梯、會所、公告欄、廣告欄等小區公用設施，其收益可以由執行機構——業委會收取，按業主大會明確的收支協議辦法及相關法律規定支配。
3.保證業委會正常工作的經費。目前，業委會經費一般都是在物業服務合同中約定，由物業公司在公共收益中支出一部分返還業委會，由業委會支配。如果對物業公司監督管理嚴格，物業公司會借故拖欠本應支付的費用。因此，政府主管部門應該督促物業公司按時向業委會支付約定的費用。政府可以試行撥付一定標準的經費，作為所轄業委會籌備、開展工作的保障。如果經費充足，業委會成員可以適當領取一些工作津貼，政府應該支持，業主應該理解。
4.加強對業委會的指導。按照屬地管理原則，充分發揮縣（區）、街辦（鄉鎮）、社區、黨組織“四位一體”管理作用，加強對業委會的指導和監督，建立對業委會的有效監督機制，防止業委會濫用權力和從事與物業管理無關的活動。要強化縣、區政府在小區管理工作中的職能作用。第一，將業委會納入街辦、社區管理范疇。將業主的“自律自治”與居民的“民主自治”結合起來，優化基層管理。第二，街辦、鄉鎮人民政府對業委會不履行職責或亂作為的要加強管理，對物業服務企業退出的住宅小區要及時介入管理。要將街辦、鄉鎮人民政府對業主大會和業委會成立及活動的指導、監督和管理，納入年度目標管理考核體系，使政府監管真正落到實處。
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