距國慶假日期間全國22城密集推出樓市調控政策已滿月，各地對新政的執(zhí)行力度遠超市場預期。隨著時間的推移，樓市調控的效果正逐步顯現(xiàn)。曾經(jīng)以110億元價格摘得上海高價地的融信中國迎來股價持續(xù)下跌，較兩個月前的高點幾乎跌去了一半。這些高價地將何去何從？樓市調控給土地拍賣市場帶來何種影響？

高地價熱衷者融信股價暴跌

昨日，在香港主板上市的融信中國股價收于6.2港元，盤中股價一度跌破6港元。與9月份創(chuàng)下9.8港元的高點相比，短短兩個月時間，其最大跌幅已經(jīng)達四成。

今年8月17日，融信中國以總價約110億元拍下上海靜安一地塊，震驚業(yè)界；創(chuàng)造上海新的總價地王。在這之前融信中國已經(jīng)多次出手耗資300多億在上海、杭州等地屢屢“封王”。

融信中國的高負債一直受到詬病，今年初赴港上市后負債率有所降低，但依然保持在高位。財報顯示：截至今年上半年，融信中國的總負債高達488.95億元，其資產(chǎn)負債比率高達90%。而當前融信中國的總市值折合成人民幣僅70多億元。

近日，評級機構給予了融創(chuàng)中國負面展望。主要原因是，融創(chuàng)中國的盈利能力較低以及利息覆蓋率偏弱。且這一情況在未來12至18個月內取得明顯改善的可能性不大。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，截至新政出臺前,今年全國共成交247宗高價土地，融創(chuàng)、恒大、中國金茂、中國電建、葛洲壩、華僑城等是這輪高價地熱潮中較為積極的參與者，信達、融信則是激進的參與者，其中溢價率超過100%的地塊達到了122宗，這122宗地王合計金額超過2500億元。

拿高價地房企資金來源通道“收緊”

據(jù)了解，10月中旬，央行召集5家國有大行和12家股份制商業(yè)銀行相關負責人開會，討論房地產(chǎn)信貸形勢。其后，央行上海總部約談25家中資商業(yè)銀行，要求繼續(xù)嚴格執(zhí)行限貸政策，防止變相放松要求、打政策擦邊球的情況，切實防范各類資金違規(guī)流入土地市場。

近日，上交所和深交所分別發(fā)布了《關于試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，監(jiān)管函明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的公司債券資金不得用于購置土地。

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)計算：截至今年10月底，房企發(fā)行的公司債規(guī)模已高達7877.24億元，而去年同期的發(fā)行額僅為2956.18億元，相比增加了一倍有余。據(jù)業(yè)內人士介紹，之前很多來自債券市場的資金實際上被通過各種方式用來支付土地款，債券市場天量廉價的資金被看成是催生高價地的一大推手。

10月土地市場明顯降溫

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，相比調控前市場火爆的8月-9月，高價地數(shù)量明顯減少。10月份累計10億元以上的地塊中，溢價率超過100%的有17宗，主要出現(xiàn)在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。整體看，大部分城市土地市場比前期均有所降溫。而8月和9月10億元以上的地塊中，溢價率超過100%的分別為46宗和50宗，且高價地塊基本集中在少數(shù)幾個城市。

北京青年報記者獲悉，自10月份多地密集發(fā)布房地產(chǎn)調控政策以來，熱點城市土地市場開始降溫，高價地明顯減少，前期一些高價地項目也通過引入股東等方式積極調整，以控制風險。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前期全國200多宗高價地中，目前已有超過30%出現(xiàn)或者在醞釀股權調整。比如，10月中旬，信達地產(chǎn)稀釋高價地杭州濱江奧體地塊股權至50%，融創(chuàng)和濱江分持濱江奧體地塊股權40%、10%，123.18億元的土地款也由信達、融創(chuàng)和濱江房產(chǎn)按持股比例承擔；10月18日，綠城杭州潮鳴項目宣布將引入建發(fā)地產(chǎn)，建發(fā)地產(chǎn)以財務注資為主，股權占比30%。

11月2日，北京土地市場迎來新政后的第二拍。此次拍賣的是公租房與自住房地塊，現(xiàn)場經(jīng)過9輪舉牌后，中鐵以21.5億元競得。僅9輪舉牌就結束的情況在北京土地拍賣市場比較少見，，以往土地拍賣動輒幾十個回合。分析人士指出，北京土地市場的降溫預示著這一輪樓市熱潮的退去。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認為，在抑制了熱點城市的購房需求之后，開發(fā)商對于后市的預期也會降溫。綜合來看，本輪少數(shù)城市的高價地潮基本已經(jīng)謝幕了。(文/記者 朱開云)