??上海地產圈似乎流傳著神秘的“三月魔咒”。從6年前頒布第一道限購令開始，每逢暮春之末，便會有調控將至的傳聞。過去幾年這或許只是一劑定時安慰，但今年3月25日“史上最嚴”房地產調控政策的靴子落地，則成為了一次精準應驗。

??事實上，這個消息已經發酵了一個月之久。幾乎每個被房子擊中心結的人都奮力轉發著來源不明的信息，有的如往年一般經歷了意淫降價的興奮，有的心懷不屑地將之視作中介營銷，而更多迫切希望在這座城市筑巢的人不敢大意地選擇了提前購房，乃至刷爆了官方的網簽系統……

??新政執行之后的上海灘更是一幅喜憂參半的眾生相。非戶籍人士購房必備的社保繳納年限從累計2年提高到連續5年，二套非普通住房首付比例從四成激 增到七成，限購資格審核流程從交易階段前置到了簽約環節……政策之手確實充滿了鎮靜瘋狂樓市的溫情，卻也讓許多剛需人群望城興嘆。

??而更大的懸念是，這個有史以來最嚴厲的調整政策究竟能不能驅走春節后房價暴漲的魅影？

??故事一

??白領差點被逼回老家

??25日上午，陸瀟瀟緊緊抓著手機，時不時點亮屏幕。往常只有當美國大老板偶爾蒞臨，負責對外事務的她需要張羅發布會時，神經才會如此繃緊。但這一次，她只是在等一個已經“事先張揚”的結果。

??“經過這幾個月的買房折騰，我承認自己心態也很復雜，就想第一時間知道自己有沒有做對。”24日晚上她17：00踏出陸家嘴金融圈的辦公 樓；17:20沖進地鐵站，沿途在便利店買了一個三明治；18：30跨進位于松江新城的開發商網簽中心門檻，被告知網上合同備案系統下午2點半就已經癱瘓 死機；21:00搶修恢復后的系統仍然需要排隊候位；23:50終于趕在新政落地的前夜完成了網簽。

??25日上午還不到10點，上海市政府關于房地產調控新政的新聞發布會尚未正式召開，拿到文字素材的現場記者已經將材料拍照傳到網上，各種公眾號開始瘋轉新政的條條杠杠。

??“看到外地人在上海買房的社保繳納要求從原先只要加起來滿2年一下子提高到連續繳滿5年，我松了一口氣，如果不是24日連夜網簽，我們就被限購了，一切都是值得的。”陸瀟瀟說話間帶著連月來難得一見的輕松。

??和她一樣爭分奪秒的還有數千購房者。數據顯示，24日上海一手房網上簽約1776套，25日更達到了2495套。若以每套住房100平方米計 算，兩天的簽約平米數就達到2月份半個月的銷售水平。根據規定，新政即日生效，意味著25日前的網簽仍可以按照舊政執行，25日“搶簽”的客戶則不得不抱 憾而歸。

??陸瀟瀟告訴記者，去年11月眼看著房價暗流涌動，她動了置換的念頭，“原先的小戶型雖然位于中內環之間，，但面積只有40多平米，生了寶寶以后， 父母從外地搬來照顧，五口人實在擠不下。”早在去年11月初，這套房子就已經被買家接盤，誰知道因為交易過于火爆，買家自行前往銀行申請貸款的材料被壓在 網點長達一個月，直到今年2月才批下貸款，她的置換計劃因此變得相當被動。

??在被二手房房主連續跳價后，她和先生有了回省城發展的想法，“我們當時的感覺是在上海換不到房子了，所以開始動用各種渠道在省城找工作，其間還在當地火速買下了一套公寓，其實已經做好了回去發展的準備。”

??但最后涉險“過關”的陸瀟瀟還是決定留下。“我是學金融的，他是學化工的，在當地找工作都不順利，去大公司往往要有強大的人情關系，去小公司又 不甘心其和上海平臺之間的巨大落差。”她對記者坦言，新政將外地人在上海購房的門檻提高到了“全國最嚴”，許多剛需被“錯殺”。

??據記者梳理，一線城市中，同樣要求外地人繳納社保年限達到5年的只有北京，但北京并不要求購房者已婚，而早在2012年6月上海就已經限制單身外地人買房；廣州和深圳目前對外地人購房的社保繳納年限僅為3年。

??故事二

??留學生稱上海戶口比美國綠卡還金貴

??如果被新政限購，“踏空”的陸瀟瀟可能會離開上海，而對同樣屬高端人才的陳婷來說，是否回上海也成了兩難抉擇。8年前，她從復旦大學物理系畢業，曾通過歐盟項目留學歐洲四國，后赴美攻讀天體物理學碩博，前不久剛拿到了費米國家實驗室獎學金。

??見到記者時，風塵仆仆的陳婷剛結束長途飛行，還在倒時差。“昨天見親戚，大家都在談房價，所以我剛回來也對新政了如指掌。”雖然是上海“土 著”，但對于升級版的限購政策，她還是連連感慨“戶口本比綠卡還金貴”，“在美國買房是不需要綠卡的，只要經濟許可，負擔得起房貸就可以。”

??回國發展一直是陳婷人生計劃的一部分，“美國的博士后項目是靈活的，隨時可以終止，原先我理想的狀態是適當的時間回母校拿教職，或者去上海天文臺工作，但現在突然發現自己很可能‘回不起’。”

??因為動遷的緣故，陳婷名下已有一套位于浦東三林的一室一廳，緊挨著父母家，但距離佘山天文臺和東北角的復旦都有數十公里之遠。“原先有兩種想 法，一是在單位附近再購置一套，但新政要求五至七成首付，難以承受；另一種方案就是置換，不過經過這一輪瘋漲，上海住宅的性價比已經遠遠不如芝加哥，不可 能不糾結。”

??即將從達拉斯遷往芝加哥的陳婷告訴記者，費米實驗室所在地距離芝加哥約50分鐘車程，因為不堵車，比開車從上海天文臺所在的佘山到人民廣場時間 還短，“在當地花40萬～50萬美元可以購買一套帶花園的復式四室兩廳，美國購房首付只要求一成，貸款審核的風控要求和上海差不多，大約月還款額可以貸到 稅后工資的1/2，但是因為有房貸抵個人所得稅的政策，所以實際上每月的現金壓力比房租還要低2/3。”

??至少短期內，陳婷打消了回上海的念頭。“在復旦附近想買一套60平米的老公房至少要330萬人民幣，價格已經觸及非普通住宅的范圍，首付七成意 味著要拿出230萬左右，因為沒有在國內繳過公積金，剩下的錢只能問銀行貸，按照新政，利率要上浮1.1倍，同樣買房，在上海的生活壓力會比在芝加哥更 大。”

??據悉，目前二套房首付成數方面上海新政也是“全國最嚴”，上海原先只要求首付四成，新政將普通住房首付提高到五成，非普通住房首付提高到七成，相比之下，北京、深圳、廣州首付分別要求五成、四成、三成。

??實際上，上海“普通住房”即將絕跡。按照標準：內環總價450萬以上，中環總價310萬以上，外環總價230萬以上都算作非普通住宅。

??“多年前我有學長讀完博士回國，在高校拿到了教職，學校還有一定購房補貼，其實那個時候和現在比，工資是沒有什么區別的，但上海房價已經天翻地覆，這大概是我們這一代人的宿命。”陳婷對記者無奈地表示。

??故事三

??連環置換“撞車”新政

??記者在采訪數位購房者后發現，與許多被新政擋在門外的人相比，其實有驚無險完成交易的陸瀟瀟和名下已有房的陳婷都還算幸運，由于春節后的房價暴漲主要由置換型需求推動，所以“3·25新政”出臺后，不乏連環交易觸礁的案例。

??來自第一梯隊中介的葛蓀雨就見識到了連環置換交易中的尷尬“夾心層”。“因為生了二胎，A打算賣掉自住小戶型置換成學區房，有意向接盤的是一對 外地小夫妻家庭B，學區房的賣家是中年夫妻家庭C，C也是置換，打算將名下一套學區房換成D名下的郊區連體別墅，‘新政’出來后，有兩套房的C首付提高了 30%，要求A優化付款方式，將首付提高到50%以上，但是A的上家B因為社保沒繳滿5年被限購，所以整個交易都只能推翻重來。”

??葛蓀雨告訴記者，以往這種復雜的連環交易并不多見，但因為當下置換型需求占主流，所以連環單越來越多，新政導致的不穩定性也越來越強烈。“如果 是在一個中介門店操作的，還能開碰頭會來協商，但這個案子里幾張單子都是在不同的中介談的，原本A和C已經收了定金，都沒有網簽，后續環節處理起來非常頭 疼。”

??據記者了解，上海“3·25新政”首日逼近2500套的一手房成交量刷新了歷史紀錄，但其中有不少已經成功網簽的購房者最終會因為購房資格不符合要求而被迫退房，未來幾天上海可能出現大規模退房潮。

??葛蓀雨的另一重煩惱在于他自己也可能會被新政“擠出”。“限購以后，上海將進入成交淡季，基本今年全靠一季度的業績來養活自己了。”他對記者分 析，前期一輪置換潮讓上海樓盤的“換手率”空前高漲，交易越冷清，這部分自住需求為主的房東越可能捂盤不動，這種惡性循環可能令成交量雪上加霜，引發中介 的又一波關門潮，“實在沒辦法只好回老家。”

??有業內人士援引數據稱，去年3月底政府部門連發利好，將二套房貸款首付降至四成，還將個人住房轉讓免征營業稅的期限由購房超過5年(含5年)下 調為超過2年(含2年)，被認為是此前為樓市松綁的肇始，實行一年至今，以內環內的兩個標志性高端樓盤仁恒河濱城和世茂濱江來看，按套數算換手率都達到了 15%左右，中環和外環知名樓盤的換手率也在8%～10%，短期內賣盤可能更加稀缺。

??記者查詢發現，“3·25新政”發布后短短數日，上海一手房成交量已經出現“急凍”現象，周四即政策出臺前一天成交面積達到最高點，為 21.42萬平方米，周六和周日分別降到5.92萬平方米和4.15萬平方米。如果和周五成交面積相比，分別下降67%和77%，和周四最高點相比，則分 別下降72%和81%，和周一到周三平均成交面積相比，也分別下降21%和45%。